Você já calculou o valor de um imóvel usando dados de venda e percebeu que o resultado ficou acima do que o mercado realmente pratica? Isso costuma acontecer quando o fator de comercialização não é considerado. Esse é um dos ajustes menos conhecidos da NBR 14653, mas que pode mudar significativamente o valor final de uma avaliação.
Neste artigo vamos explicar o que é o fator de comercialização, quando ele deve ser aplicado e como isso impacta a credibilidade do seu laudo.
O que é o fator de comercialização
O fator de comercialização é um coeficiente aplicado sobre o valor de um imóvel para ajustar a diferença entre o valor de oferta (anunciado) e o valor efetivamente praticado em uma negociação. Como grande parte das amostras coletadas em portais imobiliários vem de anúncios, e não de transações fechadas, existe naturalmente uma margem de negociação embutida no preço anunciado.
Aplicar esse fator evita que o laudo superestime o valor do imóvel avaliando, já que ele reflete o comportamento real do mercado, e não apenas a expectativa de quem está vendendo.
Quando aplicar o fator de comercialização
Esse ajuste é especialmente relevante quando a maioria das amostras coletadas são anúncios ainda ativos, sem confirmação de fechamento. Em mercados com histórico de negociação mais evidente, o avaliador pode ter mais segurança sobre o valor de transação e, em alguns casos, dispensar o ajuste ou aplicá-lo de forma mais sutil.
A decisão de aplicar (ou não) o fator, e em que intensidade, deve constar no laudo com a justificativa correspondente, já que isso impacta diretamente o grau de fundamentação da avaliação.
Erros comuns nesse ajuste
Um erro frequente é aplicar um fator de comercialização “padrão” sem embasar a escolha, o que enfraquece o laudo caso seja questionado. Outro problema comum é esquecer de aplicar o ajuste quando todas as amostras vêm de anúncios ativos, resultando em uma avaliação sistematicamente mais alta que o valor de mercado real.
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Como o Avalie ajuda nessa etapa
O Avalie documenta a origem de cada amostra coletada durante a avaliação, permitindo identificar rapidamente se os dados vêm de anúncios ativos ou de fontes com maior confiabilidade, o que facilita decidir sobre a aplicação do fator de comercialização de forma auditável.
Se quiser simplificar esse processo, conheça o Avalie e veja como a extensão organiza cada amostra coletada durante a avaliação.
